8月28日晚，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称“《意见》”）正式对外公布。
这份文件距离7月中旬中央时隔十年召开的最高规格城市工作会议仅一个半月，是对会议精神的贯彻落实。文件不仅明确了未来10到15年城市发展的“时间表”和“路线图”，更直接关系到老百姓的住房、社区生活、城市环境等切身利益。
中央部署人民城市建设“时间表”，到2035年基本建成
一个半月前的7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。这是时隔十年后，中央再次召开最高规格的城市工作会议。
以中央名义召开的城市工作会议，是我国城市发展最高级别的决策部署会议，历来很少召开，但每次会议都对全国的城市建设、经济发展和民生改善起到关键的指导作用。
此次《意见》正是贯彻落实中央城市工作会议精神。
中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所研究员黄征学表示，《意见》是落实中央城市工作会议的重要抓手，明确了城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段的六大任务，明确了因地制宜、分类指导的方向，明确了由“建”转向“治”的工作重点，以及由增量扩张转向存量提质增效过程中政策调整的方向，内容丰富，举措有力，是指导今后相当长一段时间内城市高质量发展的纲领性文件。
清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波也指出，《意见》是对上次中央城市工作会议精神的细化与操作化，二者的初心、逻辑一致，在内容层面实现了更具体的落地，让会议精神从宏观方向转化为可执行的举措。
更为关键的是，这份文件跟国家现代化战略是“对齐”的，城市作为重要支撑，也必须得跟上节奏。
彭剑波表示，该《意见》与中国现代化国家战略一以贯之，紧密对标对表整体战略的时间节点：2035年要基本实现社会主义现代化。而现代化人民城市作为中国现代化的关键“细胞”，意见通过明确时间颗粒度的操作路径，既体现了科学规划的严谨性，又彰显了务实推进的实干导向。
中央城市工作会议提出了建设现代化人民城市的目标，而此次《意见》明确了建设目标的时间表。
根据《意见》，到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，适应城市高质量发展的政策制度不断完善，新旧动能加快转换，人居品质明显提升，绿色转型深入推进，安全基础有力夯实，文化魅力充分彰显，治理水平大幅提高；到2035年，现代化人民城市基本建成。
黄征学认为，现代化人民城市建设是现代化强国建设的重要组成部分，两者的时间和内涵基本保持一致。这个概念包括三个关键词“现代化”“人民”“城市”，体现城市高质量发展既要包含现代化内容，也要包括“人民城市人民建、人民城市为人民”的内容，但核心还是“人”。
七大任务细化成23条意见，“住”的内容备受关注
此前，中央城市工作会议提出七大任务，此次《意见》细分成23条具体意见，包括因城施策增强城市发展动力、激活城市存量资源潜力、系统推进“好房子”和完整社区建设、推进生产领域节能降碳等内容。
最让老百姓关心的，肯定是跟“住”有关的内容。文件用不少篇幅讲述“好房子”和完整社区建设。
具体来看，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，建设创新型产业社区、商务社区。加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施，构建城市便民生活圈。科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境，促进产城融合、职住平衡。
总结来看，涉房内容涵盖了“好房子”、完整社区、房地产模式、满足住房需求、物业服务、城中村和危旧房改造、城市更新等关键词。
彭剑波分析称，涉“房”内容是《意见》中极具实操性的重要板块，其核心逻辑在于“好房子”是现代化城市的基石与基础细胞。从“好房子”“好小区”到“好社区”“好街区”再到“好城市”，形成了“五位一体”的系统推进体系，并非孤立施策。这种对“好房子”及相关领域的具体化部署，不仅务实可行，更成为推动城市现代化建设的关键切入点。
今年全国“两会”，“好房子”首次被写入政府工作报告。3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，对“好房子”建设提出了底线要求。此次，“好房子”出现在高规格城市发展文件中，为未来落地执行指明方向。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读称，《意见》对好房子的提法是全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平。近期，政策端已经对各地好房子实践的一些做法进行全面的正本清源。一是“好房子”不是大房子、贵房子，也不是只有少数人享受得起的，市面上所谓的第四代、低密度、大平层，充其量就是好房子的一个子类；二是未来增量的、存量的，普通的、改善的，市场的、保障的，租赁的、买卖的，都要打造为“好房子”。也就是从全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，预计下一步将加速住宅项目规范的落地实施，明确保障房、租赁房的“好房子”标准，老旧小区改造的“好房子”“好社区”方向，就是完整社区建设。
值得关注的是，《意见》中，完整社区与“好房子”紧密相连，形成相辅相成的关系。
58安居客研究院院长张波认为，“好房子”是完整社区建设的基础和核心组成部分，只有保证了住房的品质，才能为居民提供良好的居住体验。而完整社区则为“好房子”提供了更优质的外部环境和配套服务，两者共同构成了高品质的居住环境，切实增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。
“完整社区建设要以保障社区老年人、儿童的基本生活出发，配套养老、托幼等基本生活服务设施，促进公共服务的均等化，提升人民群众的幸福感和获得感，服务链条提升指从单一物业管理延伸至社区商业、养老托育等增值服务，如在改造和开发项目中嵌入养老中心和托育机构。”张波表示。
总之，在黄征学看来，不论是“好房子”“房地产新模式”还是“城市更新”和“完整社区”，核心都是满足人们对美好生活向往，提高人民生活品质，核心还是“人”。
城市更新是重要抓手，专家称要守住四项原则
城市更新是城市高质量发展的重要抓手。此次《意见》明确，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建；持续推动城镇老旧小区改造；科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境，促进产城融合、职住平衡。
彭剑波认为，中国城镇化已进入平台期，实体经济面临一定瓶颈，土地财政也承受较大压力，而城市更新正是应对这些挑战的“最好抓手”，堪称存量时代城市发展的“基本底盘”。城市更新具有“四两拨千斤”的撬动作用，能实现“点石成金”的价值转化——将城市发展中的痛点转化为亮点，发现价值、提升价值、兑现价值。
关于城市更新，彭剑波说要守住四项原则，一是基于城的站位思考问题，“城市更新得姓城”。二是城市更新的关键是发挥“市”的力量，充分调动“市长”与“市场”的双重力量，形成政府引导、市场参与的协同推进机制。三是一定得实施“更”的行动，实现“更美、更优、更好、更幸福”的目标。四是一定要实现新的获得感，确保政府、企业、社会力量、产权人、用户及其他相关利益群体，都能在更新过程中获得新的获得感。
众所周知，城市更新体量大，钱从哪儿来？
张波认为，城中村和危旧房改造涉及的拆迁补偿、建设成本等费用高昂，仅靠政府财政投入难以满足，而市场主体参与的积极性可能因投资回报周期长等因素受到影响，可通过发行城市更新专项债券、引入社会资本参与等方式，与企业共同投资改造项目，并合理确定收益分配机制。房企在参与中也要注意提升运营增值，构建全生命周期服务链，将土地开发与社区运营结合，形成“短期回笼+长期造血”的闭环。
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